먼저 짚고 갈 것이 있습니다. 등록세는 2011년에 취득세로 통합되어 지금은 따로 내지 않습니다. 그래서 부동산을 살 때 실제로 계산해야 하는 것은 취득세, 그리고 여기에 따라붙는 지방교육세와 농어촌특별세 세 가지입니다. 집을 사는 경우라면 취득세율은 6억 원 이하 1%, 9억 원 초과 3%, 그 사이는 계산식으로 정해집니다. 아래 취득세 등록세 계산기에 금액만 넣으면 세 가지를 한 번에 계산해 드립니다.
취득세 등록세 계산기
1단계 · 취득 원인을 먼저 정한다
세율은 "무엇을 샀느냐"가 아니라 "어떻게 취득했느냐"로 갈립니다. 같은 아파트라도 돈을 주고 산 것과 물려받은 것, 증여받은 것의 세율이 전부 다릅니다. 지방세법 제11조는 취득 원인별로 표준세율을 따로 정해두었습니다. 매매로 집을 산 경우가 가장 낮고, 증여가 3.5%로 가장 높습니다. 그래서 계산의 첫 단추는 내 상황이 매매인지 상속인지 증여인지 신축인지 확정하는 일입니다.
2단계 · 주택이라면 가격 구간을 확인한다
매매로 집을 샀다면 주택 취득세는 가격에 따라 세 구간으로 나뉩니다. 취득당시가액 6억 원 이하는 1%, 9억 원을 넘으면 3%로 딱 떨어집니다. 문제는 그 사이입니다. 6억 원 초과 9억 원 이하 구간은 고정된 숫자가 없고 계산식으로 세율을 뽑아내야 합니다. 여기서 실수하면 세금이 수백만 원 단위로 어긋납니다.
3단계 · 6억~9억이면 계산식을 직접 쓴다
중간 구간의 취득세율 공식은 (취득당시가액 × 2 ÷ 3억 원 − 3) ÷ 100이고, 소수점 다섯째 자리에서 반올림해 넷째 자리까지 씁니다. 7억 원짜리 집이라면 7억 × 2 ÷ 3억 = 4.6667에서 3을 빼 1.6667%가 나옵니다. 금액으로는 11,666,900원입니다. 8억 원이면 같은 방식으로 2.3333%, 18,666,400원이 됩니다. 6억 원에서 정확히 1%, 9억 원에서 정확히 3%가 나오도록 설계된 식이라 구간 경계에서 세금이 튀지 않습니다.
4단계 · 지방교육세를 더한다
취득세만 내고 끝나는 게 아닙니다. 지방교육세가 따라붙습니다. 주택을 유상으로 취득할 때는 지방세법 제151조에 따라 취득세율에 50%를 곱한 세율로 산출한 금액의 20%를 냅니다. 결국 취득세율의 10분의 1입니다. 1%면 0.1%, 3%면 0.3%가 되는 셈이죠. 주택이 아닌 부동산은 계산 방식이 달라서, 4% 세율에서 중과기준세율 2%를 뺀 뒤 20%를 적용해 0.4%가 됩니다.
5단계 · 전용 85㎡를 넘으면 농어촌특별세까지
마지막 항목이 농어촌특별세입니다. 국민주택규모, 즉 전용면적 85㎡ 이하 주택은 비과세라 낼 필요가 없습니다. 이 선을 넘는 순간 취득가액의 0.2%가 추가됩니다. 10억 원짜리 집이면 200만 원이 더 붙는다는 뜻입니다. 계약 전에 등기부나 분양 자료에서 전용면적이 85㎡를 넘는지만 확인해도 예산이 200만 원 단위로 달라집니다.
취득 원인별 취득세율 한눈에 보기
| 취득 원인 | 취득세율 | 지방교육세 | 농어촌특별세 |
|---|---|---|---|
| 주택 유상 (6억 이하) | 1% | 0.1% | 85㎡ 초과 시 0.2% |
| 주택 유상 (6억~9억) | 계산식 1~3% | 취득세율의 10% | |
| 주택 유상 (9억 초과) | 3% | 0.3% | |
| 주택 외 부동산 (상가·토지) | 4% | 0.4% | 0.2% |
| 농지 유상취득 | 3% | 0.2% | 0.2% |
| 상속 (농지 외) | 2.8% | 0.16% | 0.2% (85㎡ 이하 주택은 비과세) |
| 증여 등 무상취득 | 3.5% | 0.3% | 0.2% (85㎡ 이하 주택은 비과세) |
| 신축 (원시취득) | 2.8% | 0.16% | 0.2% (85㎡ 이하 주택은 비과세) |
신고·납부 기한은 60일
세율을 다 계산했으면 기한을 지켜야 합니다. 취득세는 취득한 날부터 60일 이내에 신고하고 납부해야 합니다. 상속은 사정을 감안해 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월이 주어집니다. 기한을 넘기면 신고불성실가산세와 납부지연가산세가 붙어 원래 세액보다 더 나가게 됩니다. 위택스에서 온라인 신고와 납부가 모두 가능하니 등기 일정에 맞춰 미리 처리해 두는 편이 안전합니다.
계산기를 쓸 때 주의할 점
위 계산기는 1주택 기준입니다. 2주택 이상이거나 법인이 주택을 취득하면 중과세율이 적용되고, 이 중과 규정은 조정대상지역 지정 여부에 따라 바뀝니다. 생애최초 주택 구입 감면이나 신혼부부 감면처럼 개별 감면을 받는 경우에도 실제 세액은 줄어듭니다. 큰 금액이 오가는 거래라면 계산기로 예산 규모를 잡은 뒤, 계약 직전에 위택스나 관할 시·군·구청 세무과에서 최종 확인하는 절차를 권합니다. 세율의 법적 근거가 궁금하다면 국가법령정보센터의 지방세법 제11조와 제151조를 직접 확인할 수 있습니다.